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房地产企业在新会计准则下的纳税筹划研究

  摘要:在当前市场发展环境下,主动缴纳国家税务是促进房地产企业稳定经营的前提要素,更是每个企业应尽的职责。随着新会计准则的发布,房地产企业纳税筹划发生巨大改变。为了更好满足时代发展要求,房地产企业应对新会计准则内容有充分了解,严格按照准则要求,制定详细的纳税筹划方案。基于此,本文就结合新会计准则对房地产企业的影响,重点探究新会计准则下的房地产企业纳税筹划,具体内容如下。

  关键词:新会计准则;房地产企业;纳税筹划

房地产企业在新会计准则下的纳税筹划研究

  国家税务政策逐渐完善,科学筹划能够帮助房地产企业合理纳税,合法节税,提高企业经济效益,缓解企业税负压力。而新会计准则的发布,给房地产企业纳税筹划工作开展带来一定影响。房地产企业作为促进国民经济发展的重要产业,是我国社会经济发展的中流砥柱。房地产企业作为国家重要纳税人之一,在房地产市场竞争不断加剧及国家宏观调控力度加大的情况下,为了促进企业更好发展,应采取有效措施,科学筹划,减少企业税务支出,维护企业自身利益,给房地产企业健康发展创建良好条件。

  一、纳税筹划的意义

  在房地产企业中,涉及的税务类型比较多,税负率和其他企业比较相对偏高,所以,科学编制纳税筹划方案,对促进房地产企业发展有着重要意义。从纳税筹划角度来说,工作空间庞大,可以利用各种筹划对策,帮助企业减少税务支出,促进资金快速流动,提高企业经济效益。纳税筹划出现和发展紧跟时代发展步伐,与时俱进。通过开展纳税筹划工作,可以帮助房地产企业减少税负压力,提高企业经营效益,强化市场竞争实力,促进房地产企业更好发展。[1]

  二、新会计准则对房地产企业的影响

  (一)企业利润的影响

  随着新会计准则的发布,对于房地产企业而言,可以促进企业经济效益的增长。结合当前我国房地产企业经营发展情况来看,投资性房地产项目通常是按照历史成本计价,所以,面临较大发展空间。可以通过公允价值来计算房地产企业潜在价值,让房地产项目自身价值得以充分展现。并且,随着新会计准则的实施,从长远发展角度来说,房地产企业由于投资性房地产项目估值波动导致的利润变化下降,有效维护房地产企业自身利益。

  (二)纳税筹划的影响

  和旧的会计准则比较,新会计准则对房地产企业会计核算、财务报表编制等提出新的要求,这是企业开展纳税筹划工作时所需的重要数据,因此在新会计准则背景下,房地产企业在纳税筹划方式上将会发生一定变化。对于旧的会计准则来说,房地产企业在开展存货计价工作时,一般会采取后进先出的方式,容易导致纳税筹划的错误。而随着新会计准则的发布,房地产企业在纳税筹划过程中,需要根据加权平均方式完成存货加计,在此过程中,要求房地产企业科学调整纳税筹划方案,转变传统筹划方式,保证纳税筹划的合理性和合法性。

  (三)企业融资的影响

  给企业融资造成影响的主要因素在于资产规模,随着公允价值的引进,房地产估价更贴近市场价格,在这种情况下,便于资产规模的扩充,银行等金融机构对企业贷款规模随之扩大,这样不但促进企业融资能力得提高,也能缓解资金链紧张的问题。

  (四)财务管理的影响

  纳税筹划作为房地产企业财务管理中重要部分之一,其工作质量将会给房地产企业财务管理效果带来直接影响。随着新会计准则的发布,房地产企业纳税筹划管理方式将会发生一定变化,导致财务管理模式也随之改变。首先,在新会计准则背景下,房地产企业为了更好落实纳税筹划工作,应加强对财务人员专业培训和教育,组建一支高水平的财务管理团队,完善相应的考核培训体系,优化激励措施,保证企业纳税筹划的规范性和有效性。其次,在新会计准则下,房地产企业应对现有财务管理体系进行改革创新,让其更满足新会计准则要求,便于房地产企业财务管理工作规范进行,

  给企业纳税筹划工作开展奠定基础。[2]

  三、新会计准则下房地产企业纳税筹划策略

  (一)对新会计准则深入解读

  随着新会计准则的发布,更满足社会经济发展要求,是旧的会计准则的转型升级,但是新会计准则于2017年修订实施,部分房地产企业对新会计准则内容解读不深入,在纳税筹划上将会面临各种问题。因此,房地产企业为了迎合新会计准则要求,顺利完成纳税筹划工作,应对新会计准则内容深入解读,保证纳税筹划方案的可行性和标准性,减少筹划风险出现。与此同时,房地产企业在对新会计准则内容解读时,应注重对纳税筹划信息系统建设,提高房地产企业纳税筹划能力,避免和新会计准则要求背离,影响房地产企业纳税筹划发展。在实际中,要求房地产企业定期与税务部门交流,保持良好互通关系,对最新发布的税务政策有充分了解,给后续纳税筹划工作开展提供依据。

  (二)及时与税务部门交流

  及时与税务部门信息交流,是房地产企业结合新会计准则要求顺利完成纳税筹划工作的基本要素。在实际中,税务部门对房地产企业纳税筹划有着指导的义务,所以,需要深入到房地产企业中,引导企业按照新会计准则要求完成纳税筹划工作。在必要环境下,税务部门应加强对房地产企业纳税筹过程的追踪与监管,一旦发现问题,第一时间督促房整改。并且,房地产企业应具备较强的法律意识,自主与税务部门交流,实现与税务部门信息互通,与税务部门构建完善的信息共享体系,这样便于房地产企业了解最新的税务信息,也能帮助税务部门掌握房地产企业纳税情况,一举两得。

  (三)加强相关人员专业培训

  对于纳税筹划人员来说,作为纳税筹划的执行者,其专业水平和职业素养将会给纳税筹划工作效果带来直接影响,所以,在新会计准则中,房地产企业应定期为纳税筹划人员安排专业培训,让其对最新的税务政策有充分了解,学习更多筹划知识和技能,保证纳税筹划人员可以将学习的内容灵活应用,保证纳税筹划的科学性和专业性。在实际操作中,要想完成纳税筹划目标,要求房地产企业定期组织安排各种培训工作,加强纳税筹划人员专业考核。并且,房地产企业应适当提高人员引进标准,对应聘者专业水平进行调查,引进高水平、高素养的工作人员,成立一支专业的纳税筹划团队,给纳税筹划工作顺利进行提供人才支持。[3]

  (四)做好各项筹划工作

  借贷利息纳税筹划

  现阶段,我国部分房地产企业在项目资金统筹上,主要以借贷方式获得,这种方式具有借款周期长、借款额度高、利息多等特点。房地产企业应选用适宜的利息扣除方式实现贷款利息纳税筹划。首先,房地产企业应在项目开发过程中,把开发成本融入项目完工前借款利息范畴中,特别是对于开发经营的房地产企业,需要把土地使用权支出与房地产项目开发成本结合以后加计20%扣除,以完成增加扣除项目,减少税务支出的效果。其次,在房地产项目开发建设完成后,其利息费用可以提供金融部门相关证明,根据转让房地产项目进行计算,通过金融机构提供的收据凭证实现扣除,但是不得超出同期银行贷款利率计算出的数额。

  土地增值税纳税筹划

  我国税法对于确定是否满足土地增值税征收标准有着明确要求,房地产企业应结合我国税法判断标准完成纳税筹划工作,关于房地产项目代建行为是否需要纳税,我国税法提出具体要求,房地产项目代建行为也就是指由客户指定房地产企业进行项目开发建设,在项目开发建设完成后,房地产企业可以从客户中获取一定代建资金。针对房地产企业而言,因为其代建资金收入没有出现房地产产权转移,因此其代建资金收入应包含在劳务性质收入范畴内,所以无须缴纳土地增值税。在我国税法中明确要求,一方支付资金,一方支付土地,由双方一同完成的房地产项目建设,待房地产项目建设完成后根据相应比例进行分配,从中获取的效益应纳入土地增值税范畴内。在房地产项目建设完成后转让中,应对其征收土地增值税。

  企业所得税纳税筹划

  延迟纳税筹划也就是指房地产企业通过延迟项目建设

  完工时间,实现延迟纳税周期,缓解自身税务压力,这种方式可以展现出企业合理纳税筹划效果。因为企业已经完成房地产项目开发建设,无法根据计税毛利率的形式进行税务缴纳,但是结合国家相关部门发布的相关要求,计税毛利率费用相对偏低,基本没有任何所得可以缴纳所得税,因此,房地产企业需要根据国家政策文件要求,尽可能延长项目完工时间,这样不但可以利用税法确定税前抵扣项目,也能实现合法避税,减少企业税负。房地产企业需要足额购买税收法律范畴内可以税前扣除的费用,如住房公积金、养老保险等,这样可以让企业遵守国家法律要求的同时,也能减少企业纳税。

  销售收入纳税筹划

  对于房地产企业来说,经济来源主要以不动产销售为

  主。在新会计准则中明确要求企业销售收入条件,这给房地产企业延迟收入确认提供了空间。在新会计准则中指出,不动产销售主要是结合不动产法定所有权转让以后确定的收入。但是从房地产销售角度来说,因为近几年房价的不断上涨,对于一般群众而言,一次性支付全款经济压力比较大,因此,当前房地产企业销售方式以分期为主。基于此,要想展现会计严谨性原则,房地产企业应结合合同要求确定好分批收款时间,结转成本,从而实现延迟收入确认时间,完成减税的目的。通过这种方式,不但有效处理房地产企业开发资金不充足的问题,同时也能获取更多的税款资金时间价值,从侧面达到节税的效果。

  四、结语

  总而言之,在当前社会快速发展的环境下,为了能够在市场竞争中占据稳定地位,除了要扩大企业经营规模之外,还要合理纳税,加强筹划管理,为企业创造更多效益。对于房地产企业而言,在经营发展中,应结合国家税务改革要求和会计准则,加强财务控制管理,减少企业经营发展中成本消耗,实现企业效益最大化目标。与此同时,企业应根据新会计准则要求,科学编制纳税筹划方案,通过科学纳税,减少企业税务成本支出,帮助企业规范经营,为房地产企业创造更多的经营效益,让房地产企业在当前市场中稳定发展。

  参考文献

  [1]骆静霞.房地产企业纳税筹划问题研究[J].财会学习,2019(5).

  [2]魏晓娟.财务管理视角下的房地产企业纳税筹划探讨[J].纳税,2020(4).

  [3]周佳亮.房地产企业纳税筹划与风险控制分析[J].财会学习,2020(10).

作者:胡玉娟 单位:安徽中辰投资控股有限公司