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房屋买卖合同“网签”的法律解析

时间:2012-03-25作者:来源:中国论文库
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  近年来,随着政府管理的要求和信息技术的跟进,许多城市的房地产管理部门在房屋交易过程中开始推行房屋买卖合同网上签约措施。由于“网签”房屋买卖合同的普遍适用以及仍将扩大适

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  近年来,随着政府管理的要求和信息技术的跟进,许多城市的房地产管理部门在房屋交易过程中开始推行房屋买卖合同网上签约措施。由于“网签”房屋买卖合同的普遍适用以及仍将扩大适用的趋势,不论从理论还是实践都存在对“网签”性质和法律效力等相关问题的进一步探讨。

  一、问题的提出

  2009年2月,沈先生准备向安女士出售一套房屋。3月16日,两人到北京市朝阳区房屋权属登记中心申请了存量房自行成交网上签约。3月17日,房屋管理部门进行网上登记后,要求双方签字确认“存量房买卖合同信息表(自行成交)”,并且约定“网上信息填写完成后,在申请转移登记之前,需要注销网上信息的,10日内买卖双方共同申请;超过上述时间的,可由买方申请。”网上签约完成后,安女士用信用卡支付了房屋的遗产税及契税,沈先生将本案房屋的电卡及供暖协议交于安女士。2009年4月,房价上涨,沈先生要求再次与安女士协商房屋价格未果,因此拒绝与安女士签订书面合同,并要求安女士与其共同到登记中心注销所登记的网上信息。安女士予以拒绝。此后,沈先生诉至北京市朝阳区人民法院,要求安女士协助其办理注销网签的手续。法庭审理过程中,安女士提起反诉,要求沈先生继续履行合同,协助其办理房屋过户手续。

  法院经审理后认为,在购房申请表和信息表中,房屋买卖合同www.lwkoo.com的主要条款(包括买卖双方、买卖标的、价款、价款支付方式等)均已由沈先生与安女士进行了确认,并向税务部门交纳了房屋的相关税费,故双方合同已经成立。法院判决沈先生与安女士继续履行房屋买卖合同;安女士于判决生效后5日内给付沈先生房价款39.9万房屋买卖合同“网签”的法律解析元;沈先生于判决生效后10日内配合安女士办理房屋过户手续,并向安女士交付房屋。

  至此,这场被称为我国“首例房屋买卖网签注销案”的官司暂时告一段落。本案一审后,北京日报、新京报、中国建设报、中国法院网等分别以“网签就是签合同卖房人网签后反悔告状被驳回”(2010-2-9)、“首例房屋买卖网签注销案续“网签”与合同等效”(2010-2-9)、“首例房屋买卖网签注销案宣判“网签”合同被认有效”(2010-2-26)等为标题,对此案进行了报道。从题目上看,使人们房地法苑文/戴炜很容易产生“网签”就是合同或签合同的想法。那么,“网签”就是合同或签合同吗?“网签”的法律性质到底是什么,它的法律效力又怎样,“网签”与预告登记制度又是一个什么样的关系,……由此涉及到的诸多法律问题需要进一步探讨。

  二、房屋买卖合同“网签”的法律定位

  房屋买卖合同根据其房屋类型,可以分为存量房买卖合同和增量房买卖合同。

  以北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》(京建交〔2008〕628号)为蓝本,结合上海、西安等地房屋买卖合同网上签约的相关规定,从存量房买卖合同网上签约的流程可以判断,存量房买卖合同是买卖双方自愿达成交易的结果,房地产交易监管部门不干涉其自行达成交易的过程。房地产交易监管部门通过网上签约系统录入的仅仅是当事人自行达成交易的房屋的状况、成交价格及成交方式等基本信息。对于买卖双方通过协商达成交易的其它内容,如违约责任、房屋的交付、权属转移登记等其它内容,交易监管部门并未录入。而房屋买卖合同的内容以及是否成立并生效,则依赖于买卖双方当事人签约时的状况,与房屋买卖合同的“网签“无关。

  在增量房买卖合同(通常称为商品房买卖合同)中,合同一方当事人是房地产开发企业(或称房地产开发商),一方为购房人。以《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》为蓝本,结合其它城市商品房网签的实践,从增量房(商品房)买卖合同”网签”的流程可以看出,增量房买卖合同的“网签”实际上是一种网络备案,主要是房地产监管部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益的目的,对房地产开发商的约束。

  房地产开发商和购房者通过平等协商签订购房协议,购房协议的成立生效以其满足法定的条件为依据。房地产监管部门要求房地产开发商在签订购房协议的时候进行网上备案,不是购房协议成立生效的法定条件。

  那么,房地产交易监管部门为什么要推行房屋买卖合同网上签约机制呢?这与“网签”的作用有关。房屋买卖合同的基本内容(不是所有内容)一旦被录入网上签约系统之后,此基本信息将会从监管部门的信息端口公示出来。对于管理者来说,便于把握市场交易状况、市场变动趋势等,以便及时针对市场的需要采取相应措施;同时,网上签约系统的应用,也为管理者统计房地产市场的相关数据、收集纳税依据等提供一定的信息;再者,“网签”使交易流程更加顺畅和规范,提高了信息透明度和办事效率,规范了交易环境,有力地避免了“一房二卖”、欺诈等不端市场行为。对于消费者来说,有了市场信息透明度做保障,消费者可以了解市场的准确房源信息、房屋价格等状况,较为正确地把握市场,从而做出合理的判断和决策,这无论对于消费者自身的利益还是市场的稳定都是大有裨益的。

  综上所述,房屋买卖合同的网上签约,是指房屋交易监管部门为了管理与服务的需要,在房屋买卖合同签订过程中,要求交易当事人对房屋交易基本信息进行登记备案的一个行政程序。其目的在于通过使房地产交易信息透明化来规范房屋交易流程。网签并不影响房屋买卖合同的成立与生效。房屋买卖合同的成立及生效与否在于合同本身是否符合合同成立与生效的实质和形式要件。就房屋买卖合同的成立而言,只要房屋买卖的双方当事人通过缔约过程达成意思一致即视为合同成立。就房屋买卖合同的生效而言,第一,要求房屋买卖合同的双方当事人不论是公民还是法人都必须具备一定的资格,如作为当事人,要具备完全民事行为能力等;第二,从房屋买卖合同的主体意志上看,合同不具备无效或可撤销的原因,即合同当事人买卖房屋的意思表示真实;

  第三,房屋买卖合同的内容不得违反法律、行政法规、政策、社会公德,损害社会公共利益;第四,房屋买卖合同的订立必须采取书面形式。总之,房地法苑房屋买卖合同的成立及生效有其特定的要求。

  在“网签注销案”中,法院经审理后认为双方合同已经成立。法院据此做出合同已经成立的判断依据在于“在购房申请表和信息表中,房屋买卖合同的主要条款(包括买卖双方、买卖标的、价款、价款支付方式等)均已由沈先生与安女士进行了确认,并向税务部门交纳了房屋的相关税费。”由此可以看出,法院判断房屋买卖合同成立的要因,在于双方当事人通过对购房申请表和信息表中所记录的双方经过协商达成的合同主要条款内容进行了确认。此“确认”应视为双方当事人对合同主要条款自愿达成一致的表现。因为按照房屋买卖合同网上签约的流程,经过确认的购房申请表和信息表将成为房屋买卖合同的一个主要部分。并且,“网上签约完成后,安女士用信用卡支付了房屋的遗产税及契税,沈先生将本案房屋的电卡及供暖协议交于安女士”,《合同法》第三十六条规定:法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。据此,安女士和沈先生的行为应视为已经履行了主要义务,对方接受,因而合同成立。在本案中,法院判定合同成立的依据并非在于合同是否经过网签,而在于合同的主要条款是否双方意思一致的结果,只是这种意思一致的结果是用“确认”“网签”信息表这种特殊形式表现而已。转贴于中国论文库 http://www.lwkoo.com

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