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我国房地产融资体系存在的问题及发展对策

时间:2012-03-10作者:郭晶 齐洪华 杨东升来源:中国论文库
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  摘要:房地产业是我国经济发展的支柱产业,直接影响国家经济的整体发展,而房地产融资更是房地产业发展的关键所在。应推动企业通过股票融资,积极发展房地产投资信托基金,加紧开发房地产金融

  摘要:房地产业是我国经济发展的支柱产业,直接影响国家经济的整体发展,而房地产融资更是房地产业发展的关键所在。应推动企业通过股票融资,积极发展房地产投资信托基金,加紧开发房地产金融投资产品,吸收社保基金,加快房地产抵押货款证券化,完善房地产金融法规体系

  关键词:房地产;融资体系;银行信货

  房地产行业是一个典型的高投入、高回报、高风险的资本密集型行业,其在发展过程中必须得到金融业大量的资金支持才能持续健康发展。但自2006年以来,随着国家宏观经济的主基调逐渐转向稳健和从紧,为了控制房地产业过热,防范房地产泡沫引发金融危机,国家从计划、规划、土地、资金等诸多环节实施了一系列宏观调控政策,提高房地产开发资金门槛,紧缩房地产开发贷款。2010年“国十条”中更明确提出:“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控措施,使我国房地产业融资体系的缺陷日益显现。

  一、我国房地产业融资体系的缺陷

  (一)过于依赖银行信贷,财务风险巨大

  由于国内金融市场不发达,银行贷款在房地产融资结构中占绝对优势。据相关统计,我国房地产企业开发资金来源中银行信贷占23.86%,企业自筹占28.69%,定金及预售款占38.82%。而定金及预售款中绝大部分又是以银行对居民的个人住房贷款的形式存在,因此粗略统计房地产企业融资的至少60%以上直接或间接来自银行。对比银行贷款最多不超过40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。

  这种高度集中的银行融资体制,给我国的银行系统带来了很大的潜在的信贷风险。因为如果商品房空置面积长期持续大量积压,开发企业无法支付银行贷款与建筑费用时,只有将房子抵押给银行与建筑商,而建筑商的资金大部分也来自银行贷款,最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。www.lwkoo.com一旦房地产泡沫破裂,房子价格下降,则银行拍卖抵押物也无法收回贷款本息。最终,银行将成为房地产风险的最大承担者。

  同时,房地产开发企业过分依赖外部融资,自有资本少,这也意味着房地产开发企业隐含着高负债经营的财务风险。现在大量中小房地产企业资产负债率都在80%以上,因此我国大多数房地产企业抵抗风险的能力比较弱,一旦融资渠道受阻,资金链条紧张或者断裂,风险就会暴露。

  (二)直接融资渠道不畅,融资成本偏高

  在目前的中国,房地产企业很难在股票市场进行融资。国内上市手续较为繁杂且最少需要一年的时间,同时发行股票必须在资产规模、盈利记录、公司治理及产业政策方面符合相关要求。能符合这些要求的房地产企业寥寥无几。并且在2009年10月之后,证监会在审核房地产企业通过IPO(Initial Public Offering)直接上市融资与再融资过程中,增加了国土资源部出具意见的环节,房产企业在资本市场上的融资难度愈加加大。目前我国约5万余家房地产企业中,在沪深两地以房地产为主业的上市公司仅102家左右,房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例仅为2‰~3‰。

  (三)外资在房地产融资中所占比例呈下降趋势

  目前我国尚不允许外资直接投资国内房地产业,外资只能以间接方式进入:一是和国内公司合作,联合投资开发房地产;二是通过收购中国银行业不良资产的形式间接进入中国房地产市场;三是和国内公司合资成立房地产开发基金。

  由于房地产流动性相对较差,因此使用合适的金融工具投资房地产将是外资进入和退出房地产投融资市场的重要选择。由于缺乏合适的投资工具和进入的资金渠道,目前外资在我国房地产融资渠道中所占比例很小。因此,尽管我国房地产业利用外资的数量在2001年之后呈上升趋势,但利用外资在整个融资渠道中所占的比重却呈现不断下降趋势。2008年外商投资所占比重仅占房地产开发总投资的1.6%。

  (四)房地产金融创新工具稀缺

  与发达国家相比,我国房地产金融工具创新较少,基本上是沿袭传统的模式。目前房地产金融工具创新的基础十分薄弱,并且相关法律条文处于真空状态的金融创新现在处于一种无法可依的情况。由于没有专门设计的适用于不同房地产开发商实际情况的金融工具,使得我国房地产业与发达国家同业的差距进一步拉大,同时也严重影响了我国房地产的金融服务水平和防范风险能力的提高。

  (五)债券融资比例过低

  债券融资是指上市房地产公司发行可转换债券和公司债,非上市房地产公司发行企业债。由于房地产债券与一般债券相比收益较高;与股票相比,又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,并且具有一定的流动性,所以房地产债券融资有一定的优势。转贴于中国论文库 http://www.lwkoo.com

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