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我国现行商品房预售法律制度的完善

时间:2012-06-20作者:田 添来源:中国论文库
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  【摘 要】随着我国商品房交易的迅速发展,商品房预售以其独特的优势迅速成为我国主要的商品房销售方式。与此同时,其弊端也逐渐显现,并且进一步反映了我国商品房预售法律制度的缺陷,学界

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  【摘 要】随着我国商品房交易的迅速发展,商品房预售以其独特的优势迅速成为我国主要的商品房销售方式。与此同时,其弊端也逐渐显现,并且进一步反映了我国商品房预售法律制度的缺陷,学界甚至已产生了废除此项制度的呼声。

  【关键词】法律;预售;商品房

  商品房预售,也称期房买卖,属于商品房买卖的一种类型。与现房买卖相对应,它是指房地产开发经营单位将尚在建设中的商品房预先出售给承购人,由承购人根据预售合同支付房款,并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。[1]本文旨在通过分析商品房预售的弊端和制度缺陷,讨论完善商品房预售法律制度的完善建议。

  一、商品房预售的法律性质

  商品房预售是一种特殊的不动产交易形式,其法律性质经过学界长期的研究,得到了一定程度上的统一,认为其应该属于附期限的远期交易行为。表现为一下几个方面:首先,商品房预售是一种房屋买卖行为,而非房屋委建行为。其次,商品房预售时远期交易,但非期货交易。最后,商品房预售是附期限而非附条件的交易行为[3]。

  二、现有商品房预售法律制度的不足

  (一)商品房预售显现出的弊端

  第一,商品房预售款监管方法落后、预售款的收取较为自由,加大了预购人的风险。一些开发商在工程设计图纸初步成图时就要求预购人一次性全额交付房款,开发商携款潜逃的极端现象也时有发生。

  第二,部分开发商盲目追求扩大规模,将预售款挪作他用或将已经预售的预售房不办理预售登记而将其抵押给银行为贷款做担保,当开发商资金周转困难且银行催债时,预购人的利益将会受到损害。

  第三,建设工程价款的优先受偿权及对建设工程的留置权对预购人权益带来很大威胁。依《合同法》第286条之规定,发包人(即开发商)未按照约定支付价款(即工程款)的,施工人可以对营造物进行折款、拍卖并与发包人协议将该工程折价或拍卖之价款优先受偿。施工人的地位明显高于预购人,从而对预购人利益造成威胁,使其处于不利地位。[4]

  第四,商品房预售制度可方便不法开发商侵害购房人利益。因有关立法尚不完善,一些开发商利用法律漏洞,故意作虚假宣传,损害预购方利益的现象频繁发生。该类违约现象出现后,明显处于弱势地位的预购人追究开发商违约责任的难度很大。

  第五,预售制度还加速了房价上涨。当开发商提前拿到预售款,提前收回大部分乃至全部成本时,他们就没有了后顾之忧,通过囤积房源等方式推动房价上涨,而房价的不断上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预售款创造了条件。

  (二)预售制度在实行过程中违背其初衷的异化

  商品房预售法律制度的固有缺陷,在其实行过程中导致该项制度产生了异化:第一,竞争不充分。房地产特有的空间固定性、异质性、需求普遍性,使得在商品房销售领域竞争并不充分。质次价高的商品房仍然有市场,我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。

  第二,权利不对等。预售过程中开发商利用政策、信息、资金、技术等优势,混淆房地产领域中投资与消费的界限,通过预售中隐瞒期房本身的合法性与质量风险、模糊售楼承诺与售楼广告的法律效力、单方对房屋设计作出重大调整、单方对预售房屋土地设定抵押等方法,将自己投资的风险转嫁到普通购房者身上。

  第三,信息不公开。房产预售中参与方和预售关系也十分复杂。在预售制度安排下,交易双方的“标的物”(商品房)并不存在。

  消费者在一无实物可视,二无证据可查的条件下参与交易,一切都由开发商说了算。预售制度下的商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。

  三、商品房预售法律制度的完善建议

  (一)提高房地产开发商的市场准入门槛

  针对房地产业投资成本高的特点,加强对房地产开发商主体资质的监管,提高对房地产商注册资本的要求,严把商品房预售市场准入关。这一措施的主要目的是增加企业自有资金在投资成本中的比例,降低对预售金和银行贷款的依赖程度,促进整个行业素质的提高。

  (二)加强对预售条件的监管

  根据我国《城市房地产管理法》第45条的规定,房地产开发商投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的25%以上。但是,在实际操作中,通过开发商的财务报表来审查并确认资金投入量是否已达到25%是比较困难的。因此在实践操作中,要切实加强对开发商资金投入情况的审核,并且可以根据工程造价的大小确定数个按阶段划分的适当比例。这样,可以提高预售时的资金投入量。

  (三)加强对房地产广告的监管

  现实中由于房地产商的广告误导消费者导致实际交付的房屋与广告不符引起了很多纠纷,而相关主管部门对于发布虚假广告的房地产开发商惩罚措施不严格,使得广告问题变的十分严重。

  应当加强对广告公司、广告发布者的监管,国家应出台相应的管理办法,加强惩罚力度。同时完善房地产商信用体系。再者要加强消费者协会的作用,鼓励消费者形成对房地产商广告的监督联盟,根据相关法律维护自己的合法权益。[6]

  (四)加强商品房预售信息的披露,保障消费者的知情权和公平交易权

  普通老百姓对于其所要购买的商品房的构造、质量等有关方面的知识十分欠缺,其购买时主要的信息渠道是房地产开发企业的广告或者简单介绍,购房者和卖房者掌握的信息不对称,房地产开发企业明显占有优势。因此,笔者建议国家出台专门的行政法规,明确要求商品房预售方对商品房的预售、抵押状况、履约情况定期加以公布,从而增强预售信息透明度,解决消费者与房地产开发商之间的信息不对称问题。

  (五)建立开发商违约险

  房地产预售中出现的一个很大的问题就是最后建筑物达不到预期的标准。而出现这些问题后,在很多情况下都是消费者与房地产开发商多次交涉后不了了之或者忍气吞声。应当考虑建立一种开发商违约险,让开发商以自己将要开发的房产项目为标的投保,受益人为预购者,当出现开发商违反房屋预售合同约定的违约行为时,由保险公司承担相应的对购房者的赔偿责任,保障购房者能够及时得到赔偿。

  【参考文献】

  [1]符启林.房地产法[M].法律出版社,2004

  [2]郑瑞琨等.房地产法理论与实务[M].北京大学出版社,2007

  [3]张俊浩.民法学原理[M].中国政法大学出版社,2000

  [4]胡兰玲.商品房预售制度存废的法律思考[J].天津市高校人文社科项目成果,2006

  [5]符启林.房地产法[M].法律出版社,1999

  [6]何笑蘅.社会纵横[J].2009

  [7]李延荣.周珂,等.房地产法[M].中国人民大学出版社,2008

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