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物业管理存在的问题与对策分析

时间:2012-01-12作者:李志刚来源:中国论文库
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  【摘要】物业管理经受了近三十年的风雨历程,在实践中逐渐显现出了许多实质性问题,通过分析探讨,理清了问题成因,从物业管理普遍存在的问题来研究,找到了合理解决这些问题的方法与途径,

标签:物业管理

  【摘要】物业管理经受了近三十年的风雨历程,在实践中逐渐显现出了许多实质性问题,通过分析探讨,理清了问题成因,从物业管理普遍存在的问题来研究,找到了合理解决这些问题的方法与途径,从而加强立法、建立有效机制、扫除障碍,加快物业管理的发展。

  【关键词】物业管理 分离管理 分类管理

  Abstract:Property management,throughnearly thirty years of wind and rain process,inpractice,gradually appeared a lot of substantiveproblems.The paper mainly discusses theexisting problems in the property managementand the countermeasures.

  物业管理在城市中已经发展成为一个无可替代的行业,社会大众对物业管理的接受已几成共识,城市社区以及社区居民已经与其形成了一种共生共长的区域环境。然而,这三十年间物业管理的风雨历程,经受着迂回曲折的困境,大众对物业管理的认识日渐偏离了物业管理的本质。这种偏离正轨的认识正以各种形式在现实生活中呈现,既映照出物业管理在普通大众心中的真实面目,也凸现了物业管理任重而道远的发展之路。

  1.物业管理中主要存在的问题

  1.1从物业管理公司的发展路径来探讨

  物管公司的发展模式大致可以归类为四种:房管所转制的企业、开发商自建的物管企业以及民间合股实行专业化、市场化运作的新型物业企业。从物业行业的现状可以来看,前三种模式的物管公司从业人员文化层次较低,盈利能力较差,给物业和业主均带来不良影响,主要表现在如下几方面:

  1.1.1物业公司无力承受债务,被迫弃管。

  近几年,任丘市有多家物业管理公司,因规模小、收费低等原因,已有半数企业倒闭,并自行注销资质执照。甚至一些小区发生了遭物业公司弃管的现象。

  1.1.2物业规模小、盈利差,专业人才少且分散,难以发挥群体功能和综合实力,难以实现市场化竞争。

  1.2从物业管理的法律关系探讨

  当前物业管理的实际运作总体上是好的,一些小区做法较为规范,基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位,各主体之间相互协调、和谐发展的理想局面。当然毋庸讳言,部分小区物业管理的法律关系也存在着很多问题,管理模式僵化,物业公司与业主委员会关系紧张,居委会与物业管理职能交叉等不良现象。

  归纳起来,这些不良现象主要表现为以下几方面:1.2.1在业主、业主委员会与物业公司之间,相互掣肘。

  业主对物业公司不满或者物业公司对业主不满,还有就是物业公司管理不力,业主、业主代表和物业公司三者间错宗复杂的矛盾,各种矛盾的交叉出现不利于物业管理的发展。

  1.2.2居民委员会与物业公司多头管理

  一些小区出现的矛盾往往表现为:有的小区居委会对物业公司的管理工作不支持、不配合,有些小区的物业公司对居民委员会不理睬,擅作主张,从而对整个社区的管理工作带来障碍;部分小区物业公司与居民委员会的“多头管理”现象严重;居民委员会和物业公司对于小区内的一些收费项目、“创收措施”,争相管理等。

  1.3以任丘市物业管理现状来探讨

  一是管理不规范,二是部门职责不明确,三是基础设施不配套,四是物业服务收费难,五是政策落实不到位,从而造成物管等于与人与物无关。

  2.物业管理的问题成因

  2.1物业管理公司的固有模式局限了物业的发展。

  房管所转制的企业起步晚,起点低,从业人员文化层次较低,难以实现市场化、专业化进程;发商自建的物管企业对开发商的依赖性较强,没有真正走进市场;民间合股企业规模小、门槛低、人才少、资金匮乏,所以企业难以扩张,更难以做大做强。

  2.2物业管理法律关系中相互掣肘、职能交叉等原因制约了物业的发展。

  我们知道,在业主、业主委员会与物业公司以及居民委员会之间关系尚未完全理顺,职能交叉与混淆、相互掣肘、执法不力的情形大量存在,这种状况严重影响了小区物业管理的良性运转,不利于现代物业管理法律关系的成功构建,造成了我国目前物业管理法律关系不甚和谐的现状。

  2.3任丘市物业管理理念陈腐、机制不健全等原因普遍影响着物业发展。

  相当一部分居民长期受“分房修房靠单位”观念的影响,没有形成物业管理消费的观念和习惯;同时因为收费不科学、不合理,且标准不一。当前,任丘市绝大部分的物业服务费,是按户分月均摊,这就造成了业主费用承担的不合理现象。加之,管理人员素质偏低,大部分物业管理从业人员没有经过正规的专业培训,而且基础设施欠帐太多,绝大多数小区缺乏基本的配套设施。

  3.物业管理的对策与思路

  3.1整合资源,使物业管理企业社会化、专业化、市场化。

  据业内人士认为,国内的物业管理公司应大胆借鉴一些发达国家及地区的物业管理经验,探索符合国际惯例并适合中国国情的物管体系,走社会化、专业化、市场化的物管新路。

  目前,需要整合物管企业资源,适当采用分离管理模式,可以通过市场化的行为委托社会专业公司承担或者实行小区自治。

  3.2构建体系,使物业管理法律关系科学化、正常化。

  我国物业管理法律关系的构建是一项系统工程,须全盘考虑,统一规划,照顾均衡,不可顾此失彼;其目标在于努力构建一套清晰、科学、温馨、和谐的物业管理法律关系。在实现此目标的过程中,应坚持以下指导思想与基本原则:第一,充分认识物业管理在小区管理中的重要性;第二“,要从有利于加强物业管理,更好地为居民服务为出发点”;第三,物业公司要和小区居民委员会把关系处理好,形成业主委员会自治管理、物业公司专业管理和居民委员会监督协调的有效监督制约机制。

  3.3强化制度,使物业管理法制化。

  任丘市物业管理即将进入一个迅速发展的新时期,大力引进和推广物业管理新体制势在必行,同时新出台的《任丘市物业管理条例》,将会对我市物业管理起到推波助澜的作用。2005年《任丘市物业管理实施办法》任丘新近未出台《物业管理条例》。

  3.3.1明确部门职责,建立长效管理机制。

  建议管理部门应根据国务院《物业管理条例》精神结合任丘市的实际情况,尽快出台物业管理实施细则,做到有章可循,有法可依,执法必严。建立长效管理机制,切实履行好各自的职能。

  3.3.2规范服务内容和收费标准。任丘市物业管理一般能满足常规性的公共服务已经是比较规范的行为。这项服务是物业管理中的基本管理工作,也是物业管理公司面向所有住用人提供的最基本的管理与服务。

  3.3.3留足物业管理用房和专项维修资金。《条例》规定“:建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。因此,建设单位在建设项目的立项阶段,就要做到全面规划,统筹安排,以使物业管理用房在建设工程勘察、设计、施工的各个阶段得以顺利实施。

  3.3.4全面摸底、重新整合、分类管理。鉴于任丘市目前城区住宅状况和物业管理发展的不平衡性,建议在过渡时期可以采取新区新办法,老区老办法等多种模式并存,最终向规范化过渡。

  通过对多种问题的分析和探讨,物业管理还需要对社会做大量的宣传,提高人们对物业管理的认可度,同时,管理者应该注重对社会责任的思考,从从业人员的职业道德和良好风尚出发,尽量做到物业管理的要求与普通大众的愿望和心理取向相一致,尽量减少业主对物业管理的苛求,同时要调整好心态,面对随时引发的各类问题;还要把物业管理者的管理目标定位在一种较高的境界中,以提升城市文化品牌,提升人们生活质量为宗旨,让普通大众真心实意地接受物业管理,也让物业管理能实实在在为人们带来好处,最终让物业管理成为生活时尚,使现代生活有品味,使服务和被服务成为物业管理者和业主幸福生活的显照。

  参考文献:

  [1]叶天泉《:关于物业管理立法的思考》,《中国房地产》1997年第五期.

  [2]魏娜.我国城市社区治理模式:发展演变与制度创新[J].中国人民大学学报,2003,(1).

  [3]建设部房地产司、全国房地产业深圳培训中心《:全国物业管理培训班教材》.

  [4]《完善我国物业管理立法的构想》

  [5]《物业管理中的法律关系》

  [6]《物业管理企业路在整合》,《现代物业》杂志

  (作者单位:河北省任丘市华北油田公司行政事务中心)

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