联系客服·网站地图·收藏本页·设为首页
成本管理当前位置:中国论文库 > 管理学论文 > 成本管理> 正文

房地产项目业主的设计质量管理

时间:2012-03-03作者:范新宇来源:中国论文库
字号:T|T

  摘要:分析了影响设计的宏观因素及质量管理的难点,提出了明确质量目标,建立质量管理组织和质量评价体系,采用各级最高管理者进行设计决策,专家论证,设计咨询,结构招标等质量控制方法。

标签:房地产

  摘要:分析了影响设计的宏观因素及质量管理的难点,提出了明确质量目标,建立质量管理组织和质量评价体系,采用各级最高管理者进行设计决策,专家论证,设计咨询,结构招标等质量控制方法。

  关键词:房地产;设计;质量

  0引言

  自2003年房地产调控政策层出不穷,其中有的对设计有直接影响,如:住宅开发以中小套型为主,俗称“70%/90平方米”,就是把限额设计作为公共政策来推行。政策必然影响市场,只允许购房自用则消费者群体变了,对房屋的技术要求也随之改变。社会发展,生活水平提高也不断影响着设计标准,停车位配置变化即是一个典型。房地产开发业主从竞得项目土地到领取预售许可证至少要一年,每天都承担着已付土地价款的利息,仅以资金成本最低的贷款为例,目前一年期贷款利率为6.40%,远高于国家规定的设计费比例。

  业主迫于政策、市场、资金三种压力,加之前期工作不到位,技术薄弱等自身管理问题,经常反复修改方案,压缩设计周期,开工后频繁要求变更等,确实难以保证设计质量。

  1设计质量管理的难点

  1.1设计成果专业性强

  不像实体工程、设备、材料可以直观地判断其质量。业主即使专设总工(设计总监)及设计部,因专业能力局限,也难以量化、客观地评价。

  1.2施工图审查的局限性

  审图是事后控制,被动控制,图纸已完成,木已成舟。通过审查只证明是合格的设计,而非优秀的设计,无法优化。

  1.3设计规范与标准的局限性

  我国技术标准规范编制修订期过长,修订条件相对苛刻,严重地阻碍新技术、新工艺、新材料的应用[1]。主管部门资金投入极少,中国城市规划设计院2002年版《居住区规划设计规范》的修编经费仅4万元,根本无法到全国各地调研,也就难以保证修编质量和适用性。规范体系既严重滞后于社会经济发展,如:写字楼、商业工程仍在使用80年代末编制的建筑设计规范,也滞后于由福利分配到商品化的住房制度改革,如:预制空心楼板,采暖系统分户控制,水、电出户计量等都是问题暴露多年,购房者及物业、开发单位反映强烈,才迫使主管部门修订规范的。

  2设计质量管理目标

  目标包括两方面:①行政许可性目标。通过规划、消防、人防、节能等部门审批及施工图审查。

  ②项目管理目标。方案创新,技术优化,经济合理。

  可实施性好,图纸质量较高。设计周期、工程投资符合项目进度、成本目标,合同履约良好。

  3设计质量管理组织

  业主设计管理组织核心职能就是质量管理,其次是配合前期报建、成本控制、工程管理、营销推广工作。

  3.1避免两个管理误区

  (1)有的小型民营房企老板亲自动手设计,把项目视同为私宅,实现个人梦想、喜好、兴趣。

  (2)组建“小设计院”式的设计部,模仿设置总工、总建等岗位,人员则强调非有设计院工作经历莫属,把方案等部分应外包的设计业务改由设计部自行完成。

  这样把设计单位当成了绘图公司,严重扼杀了设计师创造力。设计工作并非靠几个人临时组合就可达到熟练水平。术业有专攻,服务外包,业主通过整合各类社会资源为我所用才是企业成功之道。同时混淆了专业技术与项目管理,美国PMI项目管理知识体系(PMBOK)中项目经理要掌握三方面知识:专业知识,一般管理知识,项目管理知识[2]。仅具有专业设计能力并不一定能成为管理者。

  3.2建立矩阵型管理组织

  在概念设计、总体规划、单体建筑等论证性方案阶段,www.lwkoo.com由区域总部、地区公司为主体,下属规划设计中心负责,组织营销、前期、工程、成本等职能中心及项目公司高管参加,在设计任务书,各阶段设计成果等关键节点进行内部研讨,并组织外部专家论证,综合意见进行修改完善,切忌闭门造车,孤芳自赏。在报批方案、初设、施工图等技术设计阶段以项目公司为主体,下属设计部负责,项目工程、成本等职能部门参加,规划设计中心指导。

  3.3由最高管理者进行设计决策

  区域、地区、项目等各级公司总经理都承担了经营管理目标责任,是不同层级的最高管理者。责权应对等,其应具有设计决策权。有的企业由总建筑师等技术专家掌握设计决策,常出现以下问题:缺少经济思想,具有创新思维但不够严谨,思维与行为不规范。实践证明,纯技术人员是不能胜任项目设计管理工作的[3]。

  4设计质量评价标准体系

  (1)强制的规范性标准、政府文件,也是最低的技术标准。

  (2)应用新技术的推荐性标准。如:《国家康居示范工程建设技术要点》、《绿色建筑评价标准》等。这些先进的技术标准体现了健康、生态等理念,通过成套技术体系实现绿色生态住宅,虽未强制推广,但值得借鉴。

  5设计质量管理方法

  5.1质量控制

  5.1.1项目环境调查的两个重点

  (1)周边敏感性建筑。主要是居住、教育、医疗等对日照间距要求严格的建筑,以及文物、宗教、军事等特殊建筑。石家庄栗康路实验小学、天津南京路四箴里高层公寓项目设计中,北侧现状都是中学。但经调查,其与新项目相邻的教学楼一层均为教师办公用房,二层起为普通教室。GBJ99—86《中小学校建筑设计规范》第2.3.6条规定“南向的普通教室冬至日底层满窗日照不应小于2h”,因此,确定新、旧建筑的间距时,旧建筑被遮挡起算点为二层窗台,这样既符合规划审批要求,也合理节约用地。

  (2)红线外负面影响因素。万科公司总结4点:噪声,市政设施(高压线、变电站、锅炉房、垃圾站等),城乡结合部环境隐患,空气与光污染,并在内部颁布了《关于公示项目外红线不利因素的操作指引》[4],值得学习。

  5.1.2设计咨询与专家论证相结合

  现阶段我国大多数监理企业还不具备设计监理的专业能力,只能进行程序性检查。业主应建立技术与市场两类专家库,规划、建筑、机电等组成技术专家组,营销、商业、物业管理、投资、造价等组成市场专家组。在论证性方案阶段组织专家论证,优选设计成果,避免选用明显不合理的方案。

  论证的目的在于广泛听取各领域内专家意见,专家虽受聘于业主,但并非其利益代言人。

  因此,论证前业主不能预设倾向性意见,对与业主相左的意见更要尊重,技术争论对项目优化十分有益。要畅所欲言,集思广益,避免像政府部门组织的论证会那样,只是决策寻找技术支持,走过场。

  技术设计阶段委托技术力量较强的甲级院进行全过程设计咨询。进行第三方技术评价,实现主动控制,过程控制。从确定建筑、主体结构方案,机电系统选型,设备、材料选用等设计初期开始,对每阶段设计成果出具书面咨询意见,由业主组织设计单位进行沟通、协商,对取得共识之处再由设计单位修改。对设计进行科学、准确、量化的评估。

  深圳大学建筑设计院曾受政府委托对某公务员住宅小区进行设计咨询,优化结构方案后节约钢材用量显著。

  5.1.3结构方案

  招标与主材用量限额设计对方案、施工图分段委托设计的项目,可采取结构设计招标确定施工图设计单位。业主根据建筑方案与同类项目成本数据提出含钢量控制额,邀请2~3家甲级院编制基础、主体结构选型方案,通过竞争激发各单位的创新热情与积极性,实现设计优化。例如:石家庄银都花园1栋34 000 m2的高层住宅就曾采用此方法,比较成功。

  5.2沟通管理

  5.2.1重视项目报建阶段设计

  单位与政府部门的沟通我国实行的工程许可制度使业主与设计单位要花费大量精力用于项目报建,经常延误项目计划。虽然政府部门与设计单位执行的都是同一标准规范,但是解释权在各级政府部门,同时法规与技术标准也赋予各部门一定的自由裁量权。同类型的设计方案,不同时期,不同审批人,不同业主,审批尺度掌握都有细小而微妙的差别。因此,业主完成报批方案初稿后,不能等到窗口正式受理才报建,应调动社会资源提前组织设计单位与政府部门沟通,汇报方案,听取意见。主要是规划为主,消防、人防为辅的三个部门。其中听取消防、人防意见是为了确保实现总体规划、单体建筑方案的完整性和原创构思。这样既节约了时间,又保证后续设计质量,不因审查修改而设计返工。

  5.2.2商品与作品的统一

  业主与设计单位对项目的视角有根本不同,一个是商品,一个是作品,两者存在一定矛盾。商品通过成功交易才有价值,而作品则是创作,并非所有人都能欣赏和认可。设计师多少都有理想主义色彩,尤其是建筑师,希望业主能全盘接收其设计构思、理念,不愿做任何修改。业主既要尊重设计师的创新精神和专业能力,但又不能放任,必须严格按照设计质量管理目标和评价体系控制。业主是项目投资人,既然承担全部风险,也拥有全部决策权。设计师也要理解再完美的方案,无人愿意实施也是水中月,雾中花。

  5.2.3建立设计联络单制度

  业主与设计单位沟通涉及商务事项较少,因此,一般在信息管理上较为随意,多为现场协商或电话、邮件、传真往来,不利于落实管理责任。应建立设计联络单制度,由业主设计部与设计单位项目组各自指定联系人,各有一个出口输出信息,以文字联络单往来,既提高责任心,又便于跟踪落实,监督检查。

  6结语

  房地产项目设计质量管理要树立明确目标,分阶段建立矩阵型管理组织,由各级最高管理者进行设计决策。通过质量评价体系,采取专家论证,设计咨询,结构招标等方法进行质量控制。注重与设计单位沟通管理,使商品与作品取得统一。

转贴于中国论文库 http://www.lwkoo.com

    相关阅读

    推荐论文

    热门

    最新

    推荐