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房地产企业财务风险的控制和管理

时间:2012-02-18作者:程 雨来源:中国论文库
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  【摘 要】房地产的经营具有高投入、高回报和高风险的特点,由于我国房地产行业起步较晚,企业投资行为尚缺乏规范性,加之经受着全球经济环境变化、国内宏观调控政策等因素的影响,房地产企

  【摘 要】房地产的经营具有高投入、高回报和高风险的特点,由于我国房地产行业起步较晚,企业投资行为尚缺乏规范性,加之经受着全球经济环境变化、国内宏观调控政策等因素的影响,房地产企业正面临着一系列财务风险,而财务风险的控制和管理显然已经成为房地产企业发展过程中不得不重视的问题。本文对房地产企业财务风险进行了解读,并提出了相应的建议和对策。

  【关键词】房地产企业 财务风险 控制 管理

  财务风险指的是企业在财务活动中,由于受各种人为或客观因素的影响,而使企业财务收益与预期收益存在偏离,从而对企业带来的经营和管理上的困难和损失。

 

  一、房地产财务风险解读

  1.房地产财务风险的概念。财务风险是指在企业的财务活动中,因为多种人为因素或者客观的条件等等不确定因素的影响,使企业财务收益与预期收益发生偏离,因而给企业的经营与管理带来困难和损失。财务风险是不可避免的,是市场经济社会化大生产的客观产物,但是,企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施,防止人为舞弊行为的发生,从而确保房地产企业经营的良性化运作,提高抵御风险的能力,实现企业利益的最大化。

  2.地产企业财务风险的种类。

  (1)产项目的投资风险。房地产的投资项目风险就是指因为不确定的因素影响,造成了房地产的项目开发不能达到预期的效益,从而影响盈利水平和偿债能力的风险,由于房地产市场的特殊性,前期的投入成本较高,投资活动是房地产企业活动的核心,因为房地产项目牵涉的范围非常广,项目环境也很复杂,因此企业投资过程中存在着很多风险。

  (2)地产项目筹资风险,房地产筹资风险主要是指房地产项目为了获得财务杠杆的利益而举债,因而增加了到期还本付息的负担,潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能,以及由于财务杠杆的作用,导致账面利润大幅度下降的可能,另外,当前筹集资金的渠道呈现多样化,如果资金筹集的不恰当,将会给企业的生产经营埋下隐患。

  (3)目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后,在向公众出售的过程中,由于出售成功的实践和金额不确定性所导致的风险,房地产项目在回笼资金的时候,可能会收到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金,因此严重影响了企业的财务状况,还有可能导致企业的破产。

  3.地产企业财务风险的基本特征。

  (1)确定性的特点,房地产的不确定性特点是房地产商品区别与其他商品的一种重要特性。因此,开发商在进行房地产项目的投资开发时,必须面临并承担因项目所处的地理环境条件变化所带来的风险。

  此风险的来源于房地产位置的固定性、区域性及个别性的特点,而房地产企业财务风险的基本特性是不确定性。

  (2)移性,房地产的不可移动性和区域性,决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感,www.lwkoo.com另外,开发的周期较长,对形势变化做出的反应比较缓慢,调整也对滞后,这也是投资的风险所在。财务风险是不可避免的,但通过防范转移财务风险是可以得到有效控制的。

  (3)决策性的风险,房地产企业经营是持续进行的,财务管理者可以通过财务技术,在事先对损失进行预测,对未来的不确定因素做出估计,将可能发生的财务风险降至最低。

 

  二、地产企业财务分风险控制和管理对策

  基于对房地产企业财务风险的解读,笔者认为当前房地产企业财务风险的管理和控制应从以下几个方面入手:

  1.宽融资渠道。了改变完全依赖银行贷款的局面,房地产企业应积极拓宽融资渠道,追求更加多元化的融资策略。例如股权融资、采购融资、资产证券、典当、销售融资等等。这样一来,不但节约了财务费用、融资成本,又不会提高资产负债率,利于房地产企业资产结构的优化,和长期的稳定经营。

  2.优化资金结构。于房地投资具有周期长、规模大、方向固定的特点,因而房地产企业与其他行业企业相比,承受着更大的财务风险,因而优化资金结构对于房地产企业来说尤为重要。过去,房地产企业负债率普遍偏高,很多房地产企业的负债率达到了70%,更有甚者高达90%,一些房地产企业认为负债比例越高越好,却没有认识到其中蕴藏的财务风险。因此,房地产企业应强化项目评估和投资分析,结合企业现实情况制定合理的财务目标,除此之外,要建立科学完整的财务预警机制,并充分发挥财务预警机制的监督、控制、管理功能,一方面确保资金运转的安全,力求节约成本和提升收益,另一方面将财务风险控制在可控制的范围内,不断优化资本结构。

  3.强企业合作。着经济全球化的发展,企业在抓住发展机遇的同时,要灵活的运用和企业之间的合作伙伴的关系,加强企业之间的相互合作,如果投资的规模很大,可以通过与其它企业的合作,实现共享收益,共担风险,从而降低财务风险,还要促进企业间合作和竞争的统一,实现信息资源的共享,增强自身防范财务风险的能力。

  4.强投资项目管理。进行投资前,要做好市场调研,做好项目的风险分析和可行性分析,降低和减少财务决策的盲目性和风险性。在房地产开发过程中,还要注意成本的摊分和控制、预付款项及各项税金的合理合法的支付、管理费用及广告费用支出的合理性等。

  5.全财务管理制度。了使房地产企业能够具备良好的投资、经营能力,并不断提高自身财务风险规避和控制的能力,房地产企业必须建立并结合企业的发展情况不断健全内部财务管理制度。如强化对融资、投资等各个环节的监管,加强对工程成本支出的控制和监督,及时分析财务风险和采取防范措施,定期查清并分析企业资金收支情况、往来账款情况等等。

 

  三、结语

  总而言之,作为资金密集型企业,房地产企业投资具有周期长、风险性高地特点,为了使资金运转更为安全和高效,房地产企业只有不断拓宽融资渠道、优化资本结构、健全企业财务管理制度,才能更好的规避、控制和管理企业财务风险,从而得到更好的投资收益,进一步实现利润最大化,并为房地产企业的可持续发展奠定良好的基础。

  参考文献:

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