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论房地产企业全面预算管理

时间:2012-01-12作者:杨革斌来源:中国论文库
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  【摘要】房地产投资属于资金密集型、投入大、回收期长、高风险的行业,风险控制是房地产企业经营管理成败的关键,而行之有效的全面预算管理制度则可以有效降低投资风险,实现经营目标,是分

  【摘要】房地产投资属于资金密集型、投入大、回收期长、高风险的行业,风险控制是房地产企业经营管理成败的关键,而行之有效的全面预算管理制度则可以有效降低投资风险,实现经营目标,是分步实现企业经营发展战略目标的有效保障。针对行业特点,房地产开发企业需要建立以现金流量为核心,以项目预算、财务预算、筹资预算为重点的全面预算管理制度。

  【关键词】房地产企业 全面预算管理

  古人云“:预则立,不预则废”,正是对企业预算管理工作的形象描述。《国有大中型企业建立现代企业制度和加强管理的基本规范》明确要求企业内部推行全面预算管理制度,《企业国有资本与财务管理暂行办法》规定企业对年度内的资本营运与各项财务活动应当实行财务预算管理制度,2002年4月财政部专门出台了《关于企业实行财务预算管理的指导意见》,这些突出反映了预算管理工作在现代企业经营管理中的重要地位。随着社会主义市场经济体制的逐步完善和我国加入WTO,各种经济性质的企业都要直面愈来愈激烈的市场竞争,借鉴自然界最基本的‘适者生存’法则,企业要想在竞争中生存、发展,必须建立和完善现代企业制度和法人治理结构。全面预算管理是现代企业制度的重要特征之一,是企业实现公司治理、股东价值最大化、资源有效配置的重要管理手段。

  1.构建行之有效的组织结构和预算管理制度

  (1)预算管理首先必须建立一个完善的组织体系,确保预算的科学制定、严格控制、公正评价、合理奖惩。全面预算管理是一个系统工程,包含了企业各个职能部门及每个工作岗位,是全面整合企业各项资源的管理制度。一般要设置公司预算委员会,由总经理领导,负责预算的制定、控制、变更、评价与奖惩,成员由各职能部门负责人组成,以确保预算的严格执行;财务部门负责日常预算执行情况的监督、协调、汇总及信息反馈工作;各职能部门负责本部门预算的具体编制和执行;(2)全面预算管理要突出‘以人为本’的管理思想,制度设计要以约束机制和激励机制为前提,只有充分调动全体员工的能动性,各部门通力合作,才能使预算制度发挥尽可能的效能。有制度并不一定有效,明确的权责利,高效的作业和组织,才能实现预算管理目标。一般而言,全面预算管理制度由预算编制、执行、协调、评价和考核奖惩几个部分组成。

  2.房地产企业的预算管理

  以现金流量为核心投资大、周期长是房地产开发的突出特征,市场风险和融资债务风险是企业风险控制的关键。土地购置、规划设计、工程进度、质量控制、售价制定是影响市场风险的主要因素,这也是构成项目预算的主要成分。目前国内房地产企业普遍存在资本金不足的问题,开发资金进行大量银行融资,房地产企业正常的资产负债率在70%左右,甚至更高,特别是新土地供应政策的出台,一个中等房地产项目的投资需要几亿元,一旦市场风险导致项目经营失败,会严重影响企业的现金流量,沉淀大量资金,而往往是积压房产无人问津,导致恶性循环,后果则是直接导致企业财务困难,危及企业的正常资金运转,资金成本加速积累,企业再融资、再投资能力迅速下降,最终会导致企业经营失败。可见,充裕的现金流是影响房地产开发企业的持续经营能力的关键因素,是企业实现经营战略目标的必要保障,必然成为房地产企业实施全面预算管理的核心问题。

  3.房地产开发企业项目预算的流程

  房地产开发企业项目预算几乎涵盖了企业经营业务的主要流程,包括项目考察、项目可行性研究、土地购置、规划设计、工程建设、房屋销售和售后服务。

  3.1项目考察:土地资源是房地产开发的源泉,由于土地资源的稀缺性和不可再生性,寻找投资项目,土地储备和土地开发计划对房地产开发企业具有战略意义,要保障企业经营持续稳定地增长,就需要保持一定的土地储备、土地开发和房屋销售规模,形成良性循环。

  项目考察就要在企业实施战略计划的指导下进行,主要考察指标包括项目地点、项目规模、市场规模和市场环境。而且项目考察要同企业同期的财务预算和筹资预算相协调,否则,盲目进行项目考察,不仅费时费力,更重要的是阻碍了企业全面预算的实施。这项工作非常重要,同时也很艰巨。

  3.2项目可行性研究:符合条件的项目就要实施可行性研究,主要内容包括土地购置成本、工程建设成本、开发计划和销售预测。实质上,项目可行性研究基本上包含了项目预算的全部内容,只有做深入、详细、准确的可行性研究,才可以保证项目开发成功。一般情况下,工程建设成本和开发计划都是可确定和可控的,关键在于对未来销售市场、销售定价、销售时间和预期利润的估计,最终确定土地购置成本范围,作出投资决定。

  3.3土地购置、规划设计、工程建设、销售计划和售后服务:在项目可行性研究基础之上,筹集资金进行土地购置。土地购置根据企业战略计划可以作为土地储备,或者立刻着手进行项目开发,无论怎样,都要对新购置土地制定完整的项目投资预算,由预算委员会负责制定,并具体落实到各个相关职能部门。重点在于制定工程进度计划、开发成本费用预算、销售计划,特别是工程进度计划,时间对于房地产开发企业而言非常宝贵,延误进度,不仅增加资金占用成本,更有可能失去市场机会,影响销售计划,影响企业正常的资金运转。工程进度计划一般都要分解到周计划,成本费用预算要严格控制在预算之内,重大变动需提请预算委员会审议,否则会影响最终预期利润的实现。项目投资预算的日常监控、协调和分析由财务部门执行,及时将执行情况汇报预算委员会。由于房地产项目的不可复制性和重复开发,对于项目预算要严格执行。

  4.财务预算

  财务部门是一个企业的信息中心,在全面预算管理中处于承上启下的位置。财务预算是对一定时期内企业资金取得和投放、各项收入和支出、企业经营成果及其分配等资金运作作出具体安。全面预算管理应当服从企业战略计划,因而房地产开发企业的财务预算就应当围绕企业的战略要求和发展规划,以项目预算和资本预算为基础,以经营利润为目标,以现金流为核心进行编制,并主要以现金流量表、资产负债表、损益表等财务报表形式体现。财务部门具体负责组织财务预算的编制、执行、分析等具体工作,财务预算是对企业全面预算的综合平衡,需要各职能部门的通力合作。财务部门是企业的信息处理中心,重点是通过财务预算的执行情况和监控其他预算的执行情况及时向预算委员会反馈信息,提交预警报告。

  5.筹资预算

  目前,银行融资是房地产开发企业重要的资金来源。筹资预算一般由财务部门负责编制、执行等具体工作。筹资预算一般包括筹资风险、筹资方式、筹资规模、筹资期限、筹资结构、筹资成本和债务偿还计划。房地产开发企业的筹资预算主要以项目预算为基础,以企业的现金流为保障,在此基础上,企业财务杠杆经营才能发挥最大效能,否则必然导致企业财务危机,甚至导致企业经营失败。筹资预算需要对筹资规模、结构和债务偿还计划作出科学估计,充分考虑财务风险控制。筹资预算要同企业发展战略计划相协调,但要保持一定的独立性,不能单纯服从企业的产业扩张。科学合理的筹资安排是企业经营发展变化的有效保障。

  企业的全面预算管理是一个系统工程,是公司治理的重要组成内容,是与企业发展战略相配合的战略保障体系。每一个企业需要根据自身的特点,形成适合本企业的全面预算管理制度,真正达到实现企业发展战略目标,整合企业资源,提高经济效益的目的。最后,我们要特别强调的是,全面预算管理的组织和制度建设仅是基础工作,关键是制度的执行,最主要的工作就是权责利的统一,约束机制和激励机制的统一。

  参考文献:

  [1]任书芳,高树岭,张行贵.当前房地产企业财务现状及管理建议[J].时代,2006(04).

  [2]王伟,赵占.房地产企业财务风险分析与对策[J].价值工程,2006(08).

  [3]李文斌.我国企业全面预算管理中存在的问题[J].合作经济与科技,2008.10.

  (作者单位:厦门经济特区房地产开发集团有限公司)

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