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我国当前房地产税收制度问题探讨

时间:2012-03-06作者:聂银学来源:中国论文库
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  〔摘 要〕房地产价格的上涨是一种长期趋势,税收对房地产市场的调控应注意把握调控时机和调控力度。从税收政策目标看,不应以打压房价为目标,而应以促进房地产市场健康、有序发展为目标,并应

标签:房地产

  〔摘 要〕房地产价格的上涨是一种长期趋势,税收对房地产市场的调控应注意把握调控时机和调控力度。从税收政策目标看,不应以打压房价为目标,而应以促进房地产市场健康、有序发展为目标,并应在课税对象、税制结构、税负水平和征收管理上进行重新设计,最终建立起全新的、健全的房地产税收体系。

  〔关键词〕房地产税收制度;完善;对策建议

  一、我国现行房地产税收制度存在的问题

  从税种上看,我国现行征收的与房地产行业相关的税收有契税、耕地占用税、印花税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税等共12项,此外,教育费附加虽然属于“费”,但一直与城市维护建设税同时征收和管理,由此,也可认为我国现行的房地产税收制度体系由13项税费构成。目前这一税收制度存在的问题主要有:

  (一)租、税、费体系混乱

  租、税、费三个经济范畴,在理论上的区别十分明显。但在实践中,以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍,限制和削弱了税收的宏观调控功能。目前,我国涉及房地产开发、销售全过程的税,约占建设成本的9%;而各类收费却占到了41%,这样必然增大房地产的开发成本,从而造成房价居高不下。

  全国工商联房地产商会2008年就全国9座城市“房地产企业的开发费用”www.lwkoo.com调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49. 42%。其中, 3个一线城市中,上海的开发项目流向政府的份额最高,达64. 5%,北京为48. 28%,广州为46. 94%。这实际上是企业为市政建设提供了额外服务,从某种程度上变相提高了房地产开发项目的直接成本,故而使得近年来房价居高不下,从而相对降低了公众的购买力。

  (二)税制结构不合理

  目前我国房地产税制政策基本上是不卖不税,不租不税,一旦租售,则数税并课,造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。如对土地而言,取得环节的耕地占用税和使用环节的城镇土地使用税税额标准均较低,起不到调节土地级差收益、促进高效集约用地的作用;对房产而言,保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税,起不到作为财产税对收入分配进行调节的作用,使得土地闲置和浪费的现象日趋严重。而在房地产的流转环节,除了税费种类繁多以外,土地增值税的税率高达30%—60%,若再加上5%的营业税和25%的企业所得税,企业的实际平均税负水平达到35%以上,高于世界多数国家和地区的水平。流转环节的税负过高,势必影响新建商品房的价格,从而带动整个房地产市场价格的上扬,它不仅阻碍了房地产市场的健康发展,也使逃税等规避和投机行为多发,使税收的严肃性受到挑战。

  (三)税项设置欠科学

  一是对房地产所有权转让收入既按全额课征营业税,又按增值额课征土地增值税;二是对纳税人房产坐落地,既要从量课征城镇土地使用税,又要从价计征房产税;三是对房地产产权发生转移所签订的契约或合同的双方均要课征印花税,对承受方还要课征契税;四是对土地课税设置城镇土地使用税和耕地占用税;五是对房屋租金收入,既征收5%的营业税,又征收12%的房产税;六是对房地产开发的增值额既要计征土地增值税,又要计征企业所得税。

  从而造成了房地产税种多,环节多,又有征收不到位的情况。对房地产的重复收税和多层次收费,是商品房的房价居高不下的一个重要原因之一,对形成有效的买方市场带来很大的障碍。

  (四)其他问题

  一是现行房产税、城镇土地使用税存在明显缺陷。比如计税办法陈旧,对自用部分房产税的计税依据是以房产原值扣除一定的比例后的余值作为计税依据,既没有考虑房屋的自然损耗因素,又未顾及房屋的后期升值因素,导致房地产税收无法随着房地产的增值而相应增加。还有就是这两种税征税范围狭窄,税基小,由于仅限于对城市、县城、建制镇、工矿区的土地征税,因而抑制了房地产税收作用的发挥,也使得房地产税难以成为地方税收中的主体税种。

  二是土地增值税设计不当,调节力度有限。从实际操作上看,现行的土地增值税的计税办法、税率等存在很多不科学的地方,计征繁琐,不易执行,实际征收效果极差。土地增值税按其实质也可以说是一种资本利得税。各国对资本利得税的课税,尽管具体方法不同,但都给予优惠待遇。其实防止土地增值收益流失的关键,是土地使用制度的并轨和限制非正常投机行为,而不应“一刀切”地统一征收土地增值税。

  二、完善房地产税收制度和政策的建议

  (一)简化税制,合并税种,优化结构

  第一,实现内外税制、城乡税制的统一,公平税负。主要是改变城市维护建设税、教育费附加,房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、城市维护建设税各税项的内外资不统一、城乡不统一,以及以历史成本计价的不合理规定。

  第二,合并重复的税种。按照房地产的取得、转让、保有三个环节设置税项,将各个环节中重复的税项予以合并。譬如,在取得环节,可以将现行契税和印花税合并,设立房地产取得税,并将“继承遗产”和“接受赠与”取得房地产的行为纳入征税范围。转贴于中国论文库 http://www.lwkoo.com

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