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我国房地产税制的现状分析

时间:2012-03-03作者:李月来源:中国论文库
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  【摘要】房地产业是我国国民经济的基础性和支柱性产业。而房地产税收对房地产经济运行起到保障和促进作用。目前,我国房地产市场还处于发展阶段,房地产税收体系还存在税收政策不统一、税制

  【摘要】房地产业是我国国民经济的基础性和支柱性产业。而房地产税收对房地产经济运行起到保障和促进作用。目前,我国房地产市场还处于发展阶段,房地产税收体系还存在税收政策不统一、税制结构不合理、税收级次分配不够合理、税收征管的配套措施不完善和征税范围过于狭窄等问题,严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。

  关键词:税收 房地产 问题

  目前,我国已初步建立了房地产税收体系。

  房地产税收在促进房地产业的健康发展,完善税制、保护和合理使用土地资源等方面发挥了积极作用。但我国房地产市场还处于发展阶段,房地产税收体系还存在税收政策不统一、税制结构不合理、税收级次分配不够合理、税收征管的配套措施不完善和征税范围过于狭窄等问题,严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。

  一、我国现阶段的房地产税收体系

  我国现行的房地产方面税收主要分为房地产财产税、房地产收益税、房地产资源税、房地产流通环节税、房地产行为目的税等几大类别。

  二、我国现阶段房地产税收现状

  房地产业己成为我国国民经济的支柱产业,房地产税收在国家财政收入中占的比例越来越重,是国家与城市政府收入的重要来源。国家不仅通过房地产税收取得收入,维持国家机器运转,而且还通过税收调节国民经济和房地产经济的运行。我国房地产税收收入主要来自房产税、城镇土地使用税、土地增值税和契税等几个主要税种,其收入在地方税收入中的比重已达到10%以上,如果再加上间接以房地产为课税对象的营业税和所得税,房地产税收收入占地税收入的比例已达到20%左右,是地方财政收入的重要来源。2007年我国房产税实现收入575.05亿元,同比增长1l.62%,土地使用税实现收入385.45亿元,同比增长117.90%,土地增值税实现收入403.15亿元,同比增长74.28%。

  随着我国城市化建设步伐的不断加快,到2020年我国的城市化程度计划达到70% www.lwkoo.com左右,大约有超过9亿的人口将要住在城市。为此在未来的20年中,至少要新增住宅1亿多套,也即新建100亿平方米以上的住宅。这意味着房地产企业发展空间在今后相当一段时间内是非常巨大的,房地产企业税收将在国家税收收入占有重要地位。

  三、现阶段我国房地产税制存在的问题

  (一)税收政策不统一

  这种税制不公平主要表现在内外资企业和个人适用两套房产税法、两套企业所得税法,且内外资企业和个人适用的税种数量不同,使得内外资房地产开发企业在费用列支、税率、税收优惠等方面享受不同待遇。这主要表现以下二个方面:一是内资企业和外资企业分别实行两套税制。按现行税制体系,中外合资、中外合作、外商独资企业免缴耕地占用税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税。房产税、城镇土地使用税仪适用于内资企业,不适用于“三资企业”。

  另外,内外资企业实行不同的所得税,这造成了内外资企业在所得税税负上的严重不均。

  二是内资企业也因地区差异而实行不同的税收政策。比如,经济特区的企业所得税仍按15%执行,而内地企业的所得税税率为33%,税收政策的不统一,税率不一,优惠各异,不符合税负公平、平等竞争的市场规则。

  (二)税收级次分配不够合理

  根据国务院关于分税制财政管理体制的规定,我国税收税款入库预算级次分为中央收入、地方收入、中央与地方共享收入。而房地产企业缴纳的各项税收均为地方财政收入,政府性的收费就更不用说了。目前,我国的房地产税收绝大部分属于地方政府财政收入。地方财政收入过多的依靠房地产业,必然造成地方政府为了财政收入的大幅增长,或明或暗鼓励和刺激房地产业的急速发展,为房地产企业大开绿灯。从这个角度上说,地方政府在房地产行业快速发展中发挥了推波助澜的作用。

  (三)税制结构不合理

  目前,我国房地产税制政策基本上是不卖不税,不租不税,一旦租售,则数税并课,造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。

  (四)税收征管的配套措施不完善

  我国现行的房地产税制,立法层次偏低,税收法规多变,严重影响着国家税法的严肃性和权威性。在分税制财政体制下,税权过多地集中于中央,地方只有征管权而无立法权,难以适应房地产的区域性特点,无法促进房地产的资源优化配置和有效利用。我国目前的财产登记制度不健全,尤其是缺乏私有财产登记制度,致使不少税源流失,更出现化公有财产为私有财产的非法行为,严重影响了税收征管的力度。同时,与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全。应当看到,以市场价值为计税依据是房地产税制改革的必然趋势,需要定期对房地产进行评估,这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。以税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。

  (五)征税范围过于狭窄

  我国现行的城镇土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收,而把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外。同时,镇土地使用税和房产税均把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象,使征税范围非常狭窄。

  因此,应积极建立统一、规范的房地产税收体系,拓宽房产税征税范围,进一步完善房地产税课税的相关配套制度,完善收入筹措机制和强化宏观调控功能相结合等政策,促进房地产业的健康、快速发展。

  参考文献

  [1]李潼:浅谈我国目前房地产税收政策,新西部,2009(20)。

  [2]聂银学:我国当前房地产税收制度问题探讨,理论学刊,2009(5)。

  [3]吴璟:试论我国房地产税制改革,财会月刊,2009(4)。

  [4]付俊花:改革与完善我国房地产税收制度的探讨,会计之友,2008(1)下。

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